Артем

Текст: Мария Быстрова  Источник: журнал «Юрист компании» № 7, 2014  

Компания приобретает право требования долга с чужого арендатора. Надо ли регистрировать цессию

Зона риска : приобретение права требования арендной платы по зарегистрированному договору аренды путем цессии без ее регистрации

Участники : цедент (арендодатель), цессионарий и арендатор

Негативные последствия : неисполнение обязательств арендатором или их исполнение первоначальному кредитору (цеденту)

Сделка

C 1 июля глава 24 Гражданского кодекса (о перемене лиц в обязательствах) действует в новой редакции. Предполагается, что новые нормы приведут к еще более активному использованию уступки прав денежных требований. Одним из самых привлекательных объектов цессий традиционно считается требование из договора аренды (требование арендодателя к арендатору об уплате арендной платы), поскольку его бесспорность, как правило, очевидна: если факт пользования имуществом имел место, то должник-арендатор вряд ли сможет противопоставить какие-либо возражения против предъявленного ему требования.

Но в случаях, когда речь идет об уступке долга из долгосрочного договора аренды недвижимости, который был зарегистрирован, необходимо помнить о правиле пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса: соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (это правило осталось неизменным и в новой редакции).

Иногда стороны считают регистрацию цессии простой формальностью, без которой вполне можно обойтись. Некоторые полагают, что требование о регистрации распространяется только на передачу прав арендатора, но не прав арендодателя на получение денежных платежей. Другие руководствуются позицией ВАС РФ о том, что в случае согласованности предмета договора, требующего обязательной регистрации, он обязателен для сторон даже при отсутствии регистрации (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.14 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», далее – обзор № 165).

Риски

В пункте 2 обзора № 165 ВАС РФ указал не только на то, что незарегистрированный договор все равно имеет силу для его сторон, но и на то, что такой договор в то же время не может влиять на права третьих лиц, не знавших о договоре, и порождать для них правовые последствия. В случае с цессией это правило можно понять так, что для должника по уступленному требованию незарегистрированный договор цессии не влечет за собой обязанности платить новому кредитору.

Что касается мнения о том, что требование о регистрации уступки не распространяется на обычную уступку денежных прав требования, то на этот счет мнения судов расходятся.

Разные подходы судов к необходимости регистрации уступки. У судов сформировались два противоположных мнения о необходимости регистрации договора уступки требования по обязательству, возникшему из зарегистрированного договора. Часть судов считает, что такую уступку следует регистрировать, а другие – что в этом нет необходимости.

Зарегистрировать цессию для цессионария надежнее еще и потому, что это защитит его в случае недобросовестной уступки цедентом одного и того же права сразу нескольким лицам. В этом случае надлежащий кредитор определяется по старшинству уступки (п. 4 ст. 390 ГК РФ). Для суда при определении старшинства уступок (как и для должника, получившего несколько уведомлений) будут иметь значение только зарегистрированные уступки.

Первый подход базируется на буквальном толковании закона. Долгосрочный договор аренды недвижимости подлежит обязательной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – закон № 122-ФЗ) и вступает в силу с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 1 ст. 12 закона № 122-ФЗ). Уступка требования по сделке, требующей госрегистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Следовательно, соглашение об уступке будет считаться заключенным с момента его регистрации в ЕГРП. При этом каких-либо изъятий относительно вида уступаемых прав пункт 2 статьи 389 Гражданского кодекса не содержит (см. определение ВАС РФ от 22.09.11 № ВАС-10016/11 по делу № А41-30286/10, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27.01.14 по делу № А82-1795/2012, Поволжского округа от 28.07.11 по делу № А57-6446/2010).

Второй подход встречается в судебной практике реже, но его довольно часто демонстрируют органы Росреестра, отказывая в регистрации договоров уступки денежных требований из договоров аренды. Поддерживающие этот подход суды исходят из целевого толкования норм закона и считают, что регистрации подлежит не любая уступка права требования из зарегистрированного договора, а лишь такая, которая изменяет зарегистрированное право собственности или зарегистрированное обременение этого права (то есть влияет на объект регистрации). Например, если уступаются права арендатора (происходит перенаем), это влечет за собой изменение сведений относительно обременения права собственности на объект (в части сведений об арендаторе), прежний арендатор теряет права владения и пользования имуществом, и они возникают у другого лица (нового арендатора). Поэтому регистрировать договор перенайма обязательно. То же самое касается передачи прав и обязанностей арендодателя в полном объеме (когда происходит полная замена стороны договора). А результатом уступки денежного требования из договора аренды является замена кредитора только в этом денежном обязательстве, но не замена стороны по договору аренды в целом. У цессионария в этом случае не возникает никаких правомочий в отношении самого объекта аренды, то есть никаких изменений в зарегистрированное обременение объекта недвижимости не вносится. Следовательно, оснований для госрегистрации такой уступки тоже нет. Этот подход изложен, в частности, в постановлениях ФАС Уральского округа от 14.02.13 по делу № А07-278/12 (отказано в пересмотре в порядке надзора определением ВАС РФ от 08.08.13 № ВАС-6252/13), Поволжского округа от 20.01.14 по делу № А57-155/2013 .

В постановлении от 05.02.13 № 11241/12 Президиум ВАС РФ применительно к подлежащему государственной регистрации договору аренды сформулировал следующую правовую позицию: если договор подлежит госрегистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат госрегистрации. Не исключено, что сторонники регистрации цессии будут ссылаться и на этот аргумент.

Последствие отсутствия регистрации цессии. Главный вопрос, который возникает, если брать за основу мнение о необходимости регистрации уступки права требования арендной платы, связан с последствиями отсутствия регистрации. Согласно актуальной позиции ВАС РФ, это не влечет ни недействительности, ни незаключенности договора. Для сторон такой договор сохраняет силу, но он не имеет силы для третьих лиц, не знавших о договоре (в данном случае – о цессии), потому что целью госрегистрации является как раз создание возможности для заинтересованных третьих лиц узнать о договоре (п. 3, 4 обзора № 165). Правда, эта позиция была высказана лишь в отношении договора аренды (соответственно, под заинтересованными третьими лицами имелись в виду прежде всего приобретатели объекта, обремененного арендой), но представляется, что ее можно применять и в отношении уступки прав, возникающих из договора аренды.

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции также указал, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано (п. 4 обзора № 165).

Можно ли рассматривать в качестве третьего лица, для которого важна регистрация договора цессии, должника по уступленному праву? Есть два варианта решения этого вопроса.

Значение отсутствия регистрации цессии для должника. С одной стороны, для должника значение имеет лишь уведомление о состоявшейся уступке права (п. 3 ст. 382, п. 1 ст. 385 ГК РФ). Получив уведомление об уступке, он должен заплатить новому кредитору, и тогда исполнение будет считаться надлежащим. Гражданский кодекс не обязывает ни нового, ни первоначального кредитора предъявлять должнику даже сам договор уступки. Если уведомление об уступке сделал не первоначальный, а новый кредитор, то у должника есть право потребовать доказательства перехода требования к новому кредитору и не исполнять ему обязательство до получения таких доказательств (п. 1 ст. 385 ГК РФ), но таким доказательством, по мнению ВАС РФ, является не сам договор уступки, а акт приемки-передачи по нему (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.07 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса РФ»). Вероятно, ВАС РФ исходит из того, что должнику достаточно любого документа, исходящего от его первоначального кредитора, чтобы считать сведения об уступке достоверными. При таком подходе можно сделать вывод, что для должника при наличии уведомления не имеет значения и факт регистрации (или отсутствия регистрации) уступки. Проще говоря, должник, получив уведомление об уступке, не может отказаться платить новому должнику, ссылаясь на незарегистрированность уступки. Ссылка должника на незарегистрированность уступки будет злоупотреблением правом, так же как и в случае с покупателем объекта недвижимости, который знает об аренде, но формально ссылается на отсутствие ее регистрации (п. 4 обзора № 165).

В пункте 12 информационного письма от 16.02.01 № 59 Президиум ВАС сделал вывод о том, что соглашение о переводе долга по долгосрочному договору аренды подлежит госрегистрации. Можно предположить, что к уступке права требования аналогичного долга должен применяться такой же подход. Правда, с тех пор прошло 13 лет и позиция ВАС РФ относительно последствий отсутствия регистрации изменилась.

С другой стороны, примеров такого толкования в судебной практике именно в спорах о цессиях пока нет. Зато есть противоположные примеры: когда суд считает, что из-за отсутствия регистрации цессии переход права от арендодателя-цедента к цессионарию не состоялся, а значит, цессионарий не вправе взыскивать задолженность с должника (см. постановление ФАС Поволжского округа от 28.07.11 по делу № А57-6446/2010). И для такого подхода тоже есть основания: из буквального содержания пункта 1 статьи 385 Гражданского кодекса (как в новой, так и в прежней редакции) должник вправе требовать доказательств именно перехода права требования (а не просто подтверждения факта цессии от своего первоначального кредитора). А поскольку для третьих лиц, как мы выяснили, договор, требующий обязательной регистрации, влечет за собой последствия только с момента регистрации, единственным доказательством перехода прав по договору цессии, подлежащему регистрации, может быть только факт регистрации.

Следовательно, если должник откажется платить новому кредитору, пока тот не представит сведения о регистрации цессии, не исключено, что суд поддержит позицию должника. Иными словами, если должник заплатит прежнему кредитору (своему арендодателю), суд может признать это надлежащим исполнением, и тогда взыскать этот долг с должника повторно новый кредитор не сможет. У него есть шанс лишь взыскать эти деньги с получившего их цедента как его неосновательное обогащение (ссылаясь на то, что в отношениях между цедентом и цессионарием договор цессии имел силу, несмотря на отсутствие регистрации). Если же должник не заплатит никому, то суд тоже может отказать цессионарию в иске, ссылаясь на то, что у него отсутствует право на иск, пока договор не будет зарегистрирован. И в том, и в другом случае цессионарий теряет время и несет лишние судебные издержки.

«Если должник откажется платить новому кредитору, пока тот не представит сведения о регистрации цессии, не исключено, что суд поддержит должника»

Меры предосторожности

Казалось бы, способ предотвращения рисков очевиден – договор цессии лучше зарегистрировать. Но не исключено, что регистрации придется добиваться в судебном порядке. И дело даже не в том, что цедент может уклониться от этого, а в возможном отказе органа Росреестра, считающего, что для уступки денежного требования из договора аренды регистрация не требуется.

Поэтому в договор цессии лучше включить условие, согласно которому сообщить должнику об уступке должен именно цедент. Тогда, согласно пункту 1 статьи 385 Гражданского кодекса, должник не вправе требовать дополнительных доказательств перехода права (в том числе сведений о регистрации цессии) и обязан исполнить требование новому кредитору. Конечно, полностью это не исключает потенциальных проблем – цедент может так и не отправить уведомление должнику или должник, получив уведомление, может не заплатить добровольно (и тогда придется обращаться в суд, который, как было указано выше, может исходить из обязательности регистрации цессии). Этот способ сработает лишь в случае добросовестности как цедента, так и должника. В противном случае придется прибегнуть к регистрации.

Вам понадобится

• - надлежащим образом зарегистрированный договор долевого участия в строительстве;
• - платежные документы, подтверждающие, что первоначальный дольщик выполнил все свои финансовые обязательства перед застройщиком и не имеет задолженности по ним;
• - заверенное нотариусом согласие супруга продавца на заключение сделки.

Инструкция

Договор уступки права требования характеризуется тем, что действие первоначально заключенного договора долевого участия не прекращается, происходит только смена лиц, несущих обязательства в его рамках. Т.е. меняется только та сторона, которой застройщик обязан предоставить квартиру на правах долевого участия. Все остальные условия договора, в том числе: размер и стоимость квартиры, сроки выполнения и гарантийный, остаются прежними. Те права, которыми обладал первоначальный дольщик, в полном объеме переходят к тому, кто заключает с ним сделку по переуступке этих прав. То лицо, которое первоначально инвестировало деньги в строительство, не несет ответственности по обязательствам застройщика и отвечает только за действительность передаваемого требования. Согласование договора цессии с застройщиком также не требуется, если это условие не было прописано в договоре долевого участия.

Юридическим основанием для заключения сделки по переуступке прав являются ст. 382 Гражданского Кодекса РФ и ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Условием для ее заключения является государственная регистрация договора долевого участия в органах Росреестра по месту расположения объекта недвижимости. Следует учесть, что сделка по переуступке права может быть заключена только до того, как первоначальный дольщик подписал передаточный акт, в противном случае передача прав на квартиру может быть осуществлена только по договору купли-продажи.

Для заключения договора цессии должен быть подготовлен пакет документов, в состав которого войдет: договор долевого участия, платежные документы и согласие супруга.

Обратите внимание

Прежде чем подписывать договор цессии, удостоверьтесь у застройщика, что у покупателя действительно есть право на подписание такого договора и он является владельцем данного права требования. Сведения о владельце права на объект недвижимости вы также можете получить и в органах Росреестра, получив выписку из ЕГРП.

Полезный совет

В том случае, когда вы приобретаете право требования, которое уже неоднократно переуступалось, следует тщательно перепроверить всю цепочку предшествующих сделок.

Возможность переуступить права или обязанности по договору предусмотрена главой 24 Гражданского кодекса РФ. Оформить переуступку можно путем заключения соглашения либо оформлением передаточного акта (когда переход прав происходит в силу закона). При переуступке происходит полная замена стороны в обязательстве.

Инструкция

При переводе в обязательстве меняется должник, обязанное лицо. Для того чтобы долга имел законную силу, предварительно нужно получить согласие кредитора. Целесообразно в таком случае заключить трехсторонний договор: с участием должника, нового должника и кредитора.

Переуступка происходит в такой же форме, что и первоначальная сделка. Если нотариус удостоверил договор, то и соглашение о замене кредитора или должника также подлежит заверению у нотариуса.

Вместе с подписанием соглашения, новому кредитору или должнику передаются все подтверждающие документы по обязательству.

Что такое договор переуступки? Договором переуступки или, иначе, цессией называют передачу от одного лица другому прав и обязанностей, предусмотренных договором долевого участия (ДДУ). Согласно принятой терминологии, участники сделки называются цедент (продавец) и цессионарий (лицо, которое приобретает права и обязанности в долевом строительстве). Договор о переуступке прав заключается только на этапе строительства объекта. В 11 статье ФЗ-214 точно указывается промежуток времени, когда возможно заключение цессии: «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства». Когда акт приема-передачи жилья состоялся, договор цессии заключить уже не получится.

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Новому дольщику нужно учесть один существенный момент: в случае, если он решит аннулировать ДДУ с застройщиком, он получит назад только сумму, указанную в договоре. Ни вознаграждение, оплаченное за переуступку своих прав прежнему участнику, ни проценты, уплаченные за разрешение на сделку застройщика, ему не вернутся.

Что должен содержать договор цессии Единая форма документа законом не предусмотрена, однако есть определенные требования к его составлению. Примерное содержание договора:

1. Вводная часть документа должна содержать все данные о цеденте и цессионарии.
2. В предмете договора должны быть указаны номер ДДУ, на основании которого заключается цессия, полное наименование компании-застройщика, адрес проданного объекта.

Что означает переуступка прав собственности на квартиру в 2017 году

Поэтому ему стоит уделить максимально возможное количество времени. Рекомендуется пригласить специалиста, который будет компетентен в таких вопросах.
Образец договора Договор заключается только в письменной форме, и подписывается обеими сторонами. В нём необходимо указать: Сведения о сторонах сделки желательно указать не только о продавце и покупателе права, но и о застройщике квартиры Сведения о самой квартире и о предмете сделке Права и обязанности каждой стороны по отношению к квартире, долгу и друг к другу Ответственность сторон которая наступит, если стороны нарушат условия данного договора Обстоятельства при которых возможно расторжение договора в одностороннем порядке и при которых стороны могут подать в суд Меры досудебного урегулирования конфликта а также реквизиты и подписи сторон Чем подробнее будет составлен данный договор, тем меньше будет «лазеек» для мошенничества.

Переуступка: хитрости сделки. инструкция для покупателя

Необходимо ли платить налог Обязанность по уплате налога возникает только цедента, то есть продавца права собственности (он же первичный покупатель). Дело в том, что после продажи права он получает дополнительный доход, с которого и нужно заплатить налог.

Согласно ст. 224 НК РФ, необходимо заплатить налог в размере:

1. 13% от полученного дохода для резидентов РФ.
2. 30% от полученного дохода для нерезидентов РФ. Застройщик и вторичный покупатель не должны уплачивать какие-либо налоги.

Кроме того, вторичный покупатель имеет право на налоговый вычет, согласно ст.
220 НК РФ: В размере суммы которую он потратил на приобретение этой квартиры, но не больше 2 млн.

Оформление переуступки прав по договору долевого участия в строительстве

Продолжительность оформления документов занимает не более десяти дней. Данная сделка считается совершенной только после того, как она будет зарегистрирована.

Внимание

Продавцу нужно учесть, что ему по этой сделке придется заплатить налог 13%, т.к. считается, что он получил дополнительный доход. При покупке жилья по переуступке покупатель может столкнуться с множеством рисков.

Инфо

Предотвратить негативное развитие событий и полностью обезопасить себя можно, если проводить данную сделку под наблюдением квалифицированных юристов. Общество защиты прав дольщиков поможет вам максимально безопасно совершить сделку и окажет любые юридические услуги по ее сопровождению.

Чтобы связаться с нами, достаточно посетить раздел «Контакты», где вы найдете наши координаты.

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика

Ипотека На основании договора переуступки прав требования можно оформить ипотеку. Каждый банк стремится свести свои риски к минимуму, ведь занимаемая сумма для приобретения недвижимости не ограничивается несколькими тысячами рублей.

В качестве залога может быть представлено соглашение, подтверждающее переуступку прав требования. Родственнику При переуступке прав требований на недвижимость близкому родственнику отсутствует необходимость уплаты налога.

Это положение устанавливается действующим законодательством РФ. Порядок оформления Законом предусматривается – права по соглашению уступки прав переходят к другому гражданину том объеме, в котором ими владело другое лицо ранее. Этим обусловлена необходимость указания, по какому соглашению осуществляется передача прав, и какая документация должна передаваться другому собственнику.

Покупка квартиры по договору переуступки прав требования

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком.

Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант - когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте. Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик. Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо).

Переуступка квартиры: как уменьшить риски

• 1 Как продать квартиру по переуступке прав
• 2 Как оформить договор уступки права
• 3 Денежные расчеты
• 4 Что должен содержать договор цессии
• 5 Регистрация договора – как она оформляется и сколько дней длится

Как продать квартиру по переуступке прав Договор переуступки, по-другому называемый цессия, фиксирует передачу инвестором (цедентом) своих прав на будущее жилье новому участнику (цессионарию). Не следует путать данную сделку с покупкой квартиры, поскольку на момент ее совершения продаваемого объекта еще не существует.
Дольщик передает не само жилье, а только возможность требования квартиры у застройщика в будущем. Переуступка права требования по договору долевого участия возможна в определенный период: после того, как ДДУ пройдет положенную регистрацию, и до подписания акта.

Количество случаев уступки прав требования в последнее время растет, месяц от месяца Росреестр фиксирует это увеличение. При этом с такого рода сделками обычно связаны определенные риски. Участились случаи, когда подрядная организация, получившая квартиру в качестве оплаты от застройщика, своих обязательств перед строительной компанией не выполняет, в результате происходит расторжение договора уступки, после чего квартира возвращается по суду. Как подстраховаться от подобных ситуаций, рассказали специалисты.

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение - случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика). Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

Два вида уступки

Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Пакет документов для сделки

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

3) нотариально заверенное согласие супруга;

4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Документы, которые требуются покупателю

При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда - производится зачет.

Здесь возможны два случая. Первый - когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, - объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. - По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате. Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров. Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.

«В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, - считает Юлия Михайлова. - Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек). Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание. Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».

В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:

Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде. Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика. 

Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:

Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.

В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.