Добрый день! Слышала, что при заключении договора аренды помещения акт выполненных работ не нужен? а на каком основании? подскажите пож-та. аренда без ндс

Составление акта об оказании услуг (выполнении работ) обязательно, только если такое требование предусмотрено гражданским законодательством или заключенным договором. В свою очередь ГК РФ прямо предписывает составлять акт об оказании услуг (выполнении работ) лишь при выполнении работ по договору строительного подряда (п. 4 ст. 753 ГК РФ).

Таким образом, законодательство не обязывает арендодателя ежемесячно выставлять акты об оказании услуг по договору аренды. Если нет акта выполненных работ, документом, подтверждающим расходы для целей налогообложения, может быть договор, счета на оплату, платежные документы.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах рекомендаций «Системы Главбух VIP-версия».

Одним из существенных условий договора аренды является размер арендных платежей (арендная плата) (ст. 606 ГК РФ). Более подробно о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы см. Как заключить договор аренды.

Документальное оформление

Все хозяйственные операции организации должны быть оформлены первичными учетными документами (ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Подтвердить расчеты по арендной плате могут любые документы, составленные в соответствии с требованиями законодательства. В том числе договор, заключенный сторонами, график арендных платежей, акт приемки-передачи имущества, счет на оплату услуг и т. д. При этом законодательство не обязывает арендодателя ежемесячно выставлять акты об оказании услуг по договору аренды. Такую точку зрения разделяют контролирующие ведомства (письма Минфина России от 16 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/763, от 6 октября 2008 г. № 03-03-06/1/559, от 4 апреля 2007 г. № 03-07-15/47 и ФНС России от 5 сентября 2005 г. № 02-1-07/81).*

Главбух советует:* не всегда перечисленные документы (договор, счет и т. п.) содержат все обязательные реквизиты, указанные в части 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ. Поэтому целесообразно договориться с арендодателем о выставлении актов об оказании услуг, удовлетворяющих всем обязательным требованиям к первичной документации, которые предъявляет законодательство о бухучете. Подробнее об оформлении такого документа см. Как арендодателю отразить арендные платежи в бухучете.

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2.Ситуация: Как при расчете налога на прибыль подтвердить понесенные расходы на оплату услуг, если отсутствует акт об оказании услуг

Подтвердите расходы другими документами.

Факт осуществления расходов может подтвердить любой документ, даже косвенно свидетельствующий об этом (п. 1 ст. 252 НК РФ). Поэтому, если у организации нет акта об оказании услуг, для подтверждения расхода будет достаточно любого другого документа. Это может быть платежное поручение, кассовый чек, счет, квитанция и т. д. Например, подтвердить расчеты по арендной плате могут любые документы, составленные в соответствии с требованиями законодательства (договор, график арендных платежей, акт приемки-передачи имущества, счет на оплату услуг и т. д.).* Подробнее об этом см. Как арендатору отразить в бухучете и при налогообложении арендные платежи.

Исключением являются случаи, когда составление акта об оказании услуг (выполнении работ) обязательно.

Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга

В сегодняшней статье предлагаем обсудить письмо Минфина от 30.05.2016 г. № 31-11410-09-10/15182. Посвящено оно вопросу, который актуален для многих субъектов хозяйствования: какими первичными документами оформлять арендные отношения? Самое главное! Минфин в нем разъяснил, нужно ли на аренду ежемесячно составлять акты выполненных работ (услуг).

Основной вывод указанного письма Минфина таков: для подтверждения осуществления хозяйственной операции аренды одного договора аренды недостаточно! Нужны и первичные документы, подтверждающие факт:

1) передачи имущества в аренду;

2) предоставления арендных услуг в течение отчетного периода.

Приемка-передача объекта аренды

Как указано в письме , факт передачи объекта аренды от арендодателя к арендатору должен подтверждаться соответствующим первичным документом. «По всей форме: опись, протокол, сдал, принял…» .

Как правило, стороны подписывают для этого акт приемки-передачи объекта аренды. Форма этого акта не утверждена (составляется в произвольной форме с учетом всех обязательных реквизитов первичного документа, названных в ст. 9 Закона о бухучете ).

Можно использовать типовую форму № ОЗ-1

В отношении аренды недвижимости ссылка на обязательность составления этого акта прямо содержится в ст. 795 ГКУ . Авторы научно-практического комментария к ст. 795 ГКУ отмечают, что: «Деловая практика предусматривает включение в содержание такого акта подробного описания объекта недвижимости, его местонахождения, стоимости этого объекта на момент передачи, описания его санитарного и технического состояния. К акту приемки-передачи может прилагаться техническая документация на объект, перечень оборудования, приспособлений, мебели и других вещей, которые передаются вместе со зданием или сооружением, копии документов, удостоверяющих право собственности наймодателя на объект найма, и другие документы по согласованию сторон»*.

* Научно-практический комментарий к Гражданскому Кодексу Украины системы «ЛІГА-ЗАКОН».

Именно с момента подписания этого акта (если иное не установлено договором) начнется отсчет пользования объектом аренды.

Если акт приемки-передачи объекта аренды не был составлен сторонами, то считается, что фактического пользования объектом аренды не было, а значит, арендодатель не имеет права требовать от арендатора уплаты арендных платежей (см., к примеру, решение Хозяйственного суда Черниговской области от 14.06.2016 г. по делу № 927/470/16 ).

(!) Акт приемки-передачи объекта аренды должен составляться и в отношении аренды любого другого имущества (а не только недвижимого). К примеру, в отношении аренды транспортного средства Хозяйственный суд Днепропетровской области (решение от 29.07.2015 г. по делу № 904/5797/14 ) отмечал: только ежемесячные акты предоставленных арендных услуг не могут быть основанием для фактического подтверждения передачи объекта аренды в пользование.

Первичный документ на арендные платежи

Минфин в письме отмечает, что отдельный первичный документ должен составляться и для подтверждения предоставления услуг аренды в течение месяца (на арендные платежи). Как правило, для этого составляется акт выполненных работ (услуг). Но в договоре стороны могут предусмотреть и составление другого первичного документа, подтверждающего расчет услуг аренды.

Обратим внимание: Минфин в письме говорит об аренде как об услуге. Но является ли аренда услугой? С какой стороны посмотреть.

С точки зрения гражданского законодательства аренда - это не услуга (с точки зрения налогового - услуга). На это еще обращали внимание Минюст в письме от 23.02.2004 г. № 8-11-19 и ВАСУ в определении от 26.03.2015 г. № К/9991/92743/11.

С тем, что договор аренды по своей природе не является договором предоставления услуг, соглашаются и сами налоговики (категория 103.25 ЗІР).

А раз аренда - не услуга, то с юридической точки зрения акт выполненных работ на аренду можно и не составлять. Для подтверждения арендных услуг, в принципе, достаточно договора, акта приемки-передачи и платежных документов на перечисление арендных платежей.

Но! Минфин в письме и сами налоговики ( письмо ГФСУ от 19.01.2016 г. № 919/6/99-99-19-03-02-15 ) настаивают на том, что акты предоставления арендных услуг должны быть, ведь любая операция в бухучете должна основываться на первичных документах ( п. 1 ст. 9 Закона о бухучете ).

По большому счету, арендодатель в этом случае мог бы обойтись составлением бухсправки в качестве первичного документа. Но ведь и арендатору, чтобы подтвердить факт арендной операции, также необходим первичный документ.

Акты на аренду важны и для учета НДС (аренда вполне вписывается в налоговое определение поставки услуг - п.п. 14.1.185 НКУ ). Ведь налоговые обязательства по НДС возникают по первому из событий: получению предоплаты илиподписанию документа ,удостоверяющего факт предоставления услуг ( п. 187.1 НКУ ). Поэтому без первичного документа, подтверждающего факт поставки услуги, не обойтись!

Акты выполненных работ (услуг) на аренду лучше составлять. Они важны не только для бухучета, но и для начисления налоговых обязательств по НДС.

Можно ли составлять акты не ежемесячно, а реже: например, раз в квартал?

Если вы плательщик НДС, то акты стоит составлять ежемесячно (особенно в части аренды с последующей оплатой). Ведь учитывая правило первого события по НДС, налоговики будут настаивать на том, что раз арендная услуга по факту предоставлена в текущем месяце, то и НДС-обязательства по ней должны также отражаться уже в текущем месяце. И вряд ли их убедит то, что акты составляются с другой периодичностью, например, ежеквартально.

Какую дату ставить в актах на арендные услуги?

«Первичку» нужно составлять в момент осуществления хозоперации. Если это невозможно - сразу после ее завершения ( ч. 1 ст. 9 Закона о бухучете ).

Минфин в письме отмечает, что датой составления акта на арендные услуги (или другого первичного документа, его заменяющего) является дата его подписания.

Поэтому акты на аренду лучше датировать последним календарным днем отчетного месяца (если он приходится на выходной - не страшно, ведь Закон о бухучете не требует, чтобы первичные документы составлялись только в рабочие дни). Составлять акт на аренду последним рабочим днем месяца некорректно - он не будет охватывать часть месяца (выходные дни) и документ будет оформлен еще до завершения хозооперации.

Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда акт на аренду составляется первым рабочим днем следующего месяца. В бухучете операция аренды должна быть проведена в том месяце, в котором она осуществлена ( п. 5 ст. 9 Закона о бухучете ), независимо от того, какой датой оформлен акт (на это обращает внимание и Минфин в письме ).

А вот для НДС важна дата первого события. Поэтому, если первое событие - подписание акта, то фактически в этой ситуации НДС-обязательства возникнут только в следующем периоде. Налоговикам это точно не понравится (письмо ГНАУ от 20.05.2010 г. № 9895/7/16-1517-08, № 5766/5/16-1518 )!

Акты на аренду лучше датировать последним календарным днем месяца, даже если он приходится на выходной.

Приведем пример составления акта предоставленных услуг аренды.

Обязан ли арендодатель ежемесячно выставлять арендатору счета и акты об оказании услуг? Договором аренды это не предусмотрено.

Если акт об оказании услуг не предусмотрен договором аренды, его выставлять не обязательно. В этом случае расчеты по арендной плате подтверждают любые документы, составленные в соответствии с требованиями законодательства. В том числе , график арендных платежей, , счет на оплату услуг и т. д.

Вместе с тем, если счет на оплату не предусмотрен договором аренды, его выставление тоже не обязательно. Подтвердит расчеты по арендной плате платежное поручение или банковская выписка.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

Ситуация: В какой момент при расчете налога на прибыль признать в доходах сумму арендной платы, если актов об оказании услуг ежемесячно не составляется. Сдача имущества в аренду – основной вид деятельности организации. Организация применяет метод начисления

Арендную плату признавайте в доходах на последний день каждого месяца (ст. 271 НК РФ).

При методе начисления доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место (п. 1 ст. 271 НК РФ). По договорам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, доходы между ними нужно распределить с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов (п. 2 ст. 271 НК РФ).

Если организация использует метод начисления и передача имущества в аренду – один из основных видов ее деятельности, то доход нужно признавать на дату реализации этой услуги (п. 3 ст. 271 НК РФ). По общему правилу датой фактического оказания услуг по аренде является день подписания ежемесячного акта.

Вместе с тем, законодательство не обязывает арендодателя ежемесячно выставлять акты об оказании услуг по договору аренды . При этом услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения (п. 5 ст. 38 НК РФ). В рамках договора аренды арендодатель оказывает услуги по аренде арендатору постоянно (ежедневно) в течение всего срока действия договора.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что в отсутствие актов об оказании услуг арендодатель должен определять базу по налогу на прибыль (в т. ч. доходы) по итогам каждого отчетного (налогового) периода (п. 1 ст. 54 , п. 2 ст. 286 НК РФ). Следуя данной логике, аналогичную позицию занял и Минфин России в письмах от 4 апреля 2007 г. № 03-07-15/47 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 28 апреля 2007 г. № ШТ-6-03/360), от 8 февраля 2005 г. № 03-04-11/21 . Несмотря на то что указанные письма касаются вопросов расчета НДС, аргументы, приведенные в них в отношении даты оказания услуг аренды, можно применить и к порядку расчета налога на прибыль.

договора аренды является размер арендных платежей (арендная плата) (ст. 606 ГК РФ).

Документальное оформление

договор, заключенный сторонами , график арендных платежей, акт приемки-передачи имущества акт об оказании услуг аренды , , ).

Одним из существенных условий договора аренды является размер арендных платежей (арендная плата) (ст. 606 ГК РФ).

Документальное оформление

Каждая хозяйственная операция должна быть оформлена первичным учетным документом (п. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Подтвердить расчеты по арендной плате могут любые документы, составленные в соответствии с требованиями законодательства. В том числе договор, заключенный сторонами , график арендных платежей, акт приемки-передачи имущества , счет на оплату услуг и т. д. При этом акт об оказании услуг аренды нужен, только если он предусмотрен договором аренды. Такую точку зрения разделяют контролирующие ведомства (письма Минфина России от 24 марта 2014 г. № 03-03-06/1/12764 , от 16 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/763 , ФНС России от 1 ноября 2013 г. № ОА-4-13/19652).

Статья : Счет на оплату

Корпоративный клиент турфирмы производит оплату тура. При этом ему выставляется счет. Какую форму он должен иметь?

Счет не является обязательным документом, но, если он оговорен контрактом, его следует выписать. Унифицированного бланка счета нет, поэтому составить его можно произвольно. При этом не забудьте, что существуют обязательные реквизиты первичной документации: указание наименования документа («Счет»), дата составления, наименование турфирмы, содержание операции, измерители в натуральном и денежном выражении, наименования и должности ответственных лиц, их подписи (п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

Чекалова Наталья,

эксперт БСС «Системы Главбух»

Сделка

При прекращении договора аренды арендатор должен вернуть имущество арендодателю (ст. 610, 622 ГК РФ). В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса возврат арендованной недвижимости осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами, если договором не предусмотрено иное. Дата подписания акта сдачи-приемки является датой передачи помещения арендодателю. Следовательно, если акт не был составлен, то формально арендатор имущество не передавал и должен оплачивать арендные платежи за все время после истечения срока договора до момента подписания акта приема-передачи. Сам факт истечения срока аренды или получение уведомления о расторжении договора без передачи имущества по акту не свидетельствует о прекращении арендных отношений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой).

Цитируем документ. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 622 ГК РФ).

Однако анализ судебной практики свидетельствует о том, что акт приема-передачи составляется сторонами не всегда. Например, арендатор по истечении договора аренды просто освобождает арендованное помещение, полагая, что такими действиями он продемонстрировал свое нежелание продолжать договор и его обязанность по сдаче помещения исполнена. Или, получив уведомление от арендодателя о желании расторгнуть договор, арендатор просто съезжает из офиса, полагая, что арендные отношения прекратились. Однако это заблуждение может обойтись арендатору довольно дорого.

Риски арендатора

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Из толкования этой нормы следует, что независимо от того, освободил арендатор помещение или нет, действие договора аренды продолжается и взаимные права и обязанности сторон сохраняют силу. Это значит, что арендатору придется заплатить за все месяцы, когда он фактически не пользовался помещением, вплоть до момента надлежащей сдачи бывшего офиса арендодателю, то есть до момента подписания акта сдачи-приемки.

Единственный шанс избежать оплаты лишних месяцев это доказать в суде, что по истечении срока договора арендатор помещением не пользовался и не намеревался продолжать отношения по аренде.

После истечения срока договор аренды был автоматически продлен на тот же срок по взаимному согласию сторон в соответствии с правилами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Еще на один срок арендатор продлевать договор не хотел и в устной форме до момента его истечения неоднократно сообщал арендодателю о своем нежелании далее арендовать помещение, предлагал оформить акт приема-передачи, однако арендодатель никак на это не реагировал. Арендатор освободил помещение, о чем уведомил арендодателя письмом. Также письмом арендатор сообщил, что не желает больше продолжать арендные отношения. Через некоторое время арендодатель предъявил иск о взыскании арендной платы с арендатора за время с момента истечения срока договора, мотивируя это отсутствием акта приема-передачи. Однако арендодатель сумел выиграть дело. Он доказал, что фактически помещением не пользовался, представил в суд копии писем, которые он отправлял арендодателю, а также письмо организации, осуществляющей техническую эксплуатацию здания, в котором подтверждалось, что помещение освобождено, опломбировано, ключи от него арендатором сданы (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.02.07 по делу № А43-4787/2006-41-137).

Важный момент: оставление арендатором своего имущества в арендуемом нежилом помещении трактуется судами в сторону пользования данным помещением и соответственно плата за аренду будет начисляться. Так, суд удовлетворил иск арендодателя о взыскании арендной платы, посчитав, что факт нахождения имущества арендатора в спорных помещениях свидетельствует о продолжении пользования предметом аренды и продолжении договорных отношений (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29.01.09 по делу № А50-2825/2009).

Также может возникнуть ситуация, когда арендодатель отказывается подписывать акт приема-передачи. Сделать это он может по двум причинам: либо у него есть претензии к техническому состоянию помещения (и тогда ситуация согласовывается сторонами), либо он намеренно уклоняется от приемки. Высший арбитражный суд разъяснил, что в этом случае имеет место просрочка кредитора и арендная плата за это время уплачиваться не должна (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Однако даже наличие факта уклонения арендодателя от принятия помещения не освобождает арендатора от бремени доказывания того, что помещением он не пользовался (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.12.09 по делу № А26-1241/2009).

Меры предосторожности

Чтобы исключить спорную ситуацию заранее, сторонам лучше еще при заключении договора прописать процедуру сдачи и приемки объекта аренды (абз. 2 п.1 ст. 655 ГК РФ). Так, в договоре можно уточнить, что по истечении срока аренды или после получения уведомления о расторжении договора арендатор обязан направить арендодателю письмо и известить его о готовности сдать помещение. В случае, когда арендодатель по каким-то причинам не желает принимать помещение, он обязан представить арендатору мотивированный отказ в течение оговоренного договором срока. Если такой письменный отказ представлен не будет, арендатор имеет право письменно уведомить арендодателя об освобождении помещения. Такое условие договора, с одной стороны, не ущемляет интересов арендодателя: если помещение сдается в ненадлежащем состоянии, он сможет указать эти данные в качестве обоснования отказа от подписания акта. В то же время это дает возможность арендатору защититься от обязанности платить за лишние месяцы аренды, поскольку срок прекращения договорных отношений уже не будет привязан к моменту подписания акта сторонами.

Если подобного условия в договоре не будет, а арендодатель уклоняется от подписания акта сдачи-приемки, арендатор может ссылаться на фактические действия, которые подтверждали бы его нежелание продлевать договор аренды (например, вывоз имущества, заключение договоров аренды с другими контрагентами и т. д.). Кроме того, можно представить в суд письма арендатора, которые подтверждали бы, что он действовал добросовестно и предпринимал действия для передачи помещения арендодателю. Например, письма с предложением составить акт приема-передачи, уведомления об отсутствии намерения продолжать отношения по аренде, о готовности помещения к сдаче и т. д. Поэтому важно сохранить копии всей переписки, которая свидетельствует о том, что арендатор был намерен прекратить договор аренды (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.07 по делу № А56-39678/2006). Также арендатор может доказать в суде факт освобождения помещения путем представления акта обследования. Обследование помещения может назначаться по определению суда, когда встает вопрос о том, пользовался ли арендатор спорным помещением (решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.02.08 по делу № А40-57041/07-11-526).

В конечном итоге ничто не мешает арендатору ссылаться на показания свидетелей в подтверждение своей позиции. Так, по одному из дел после расторжения договора аренды магазина арендодатель не явился на приемку помещения. Арендатор составил акт приема-передачи в одностороннем порядке и освободил помещение. Позднее арендодатель обратился с иском в суд о взыскании арендной платы, представив в суд акт о неполном освобождении арендатором помещения. Однако суд отказал в иске, сделав вывод о том, что арендатор все же освободил магазин после окончания срока договора, так как согласно показаниям свидетелей торговый зал магазина не работал (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.04.04 по делу № Ф03-А59/04-1/654).

Вопросы в тему

Можно ли не платить арендные платежи в случае досрочного освобождения занимаемого помещения?

Как указал Высший арбитражный суд, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Имеет ли смысл арендатору составлять и подписывать акт приемки-передачи в одностороннем порядке, если арендодатель уклоняется от приемки?

Нет, не имеет. Акт приемки-передачи должен быть подписан обеими сторонами договора аренды. Акт, составленный арендатором в одностороннем порядке, не будет признан судом в качестве доказательства прекращения договора аренды (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.04.09 по делу № Ф03-1476/2009).

Источник журнал Юрист компании